空き家の処分や活用

空き家の処分に困ったら自治体に相談しよう

空き家の対策条例が全国の自治体で制定され始めています。
管理がいい加減な所有者には、厳しい行政処分をしたり、さらには取り壊しを代行する権限なども強化しています。

 

 

その一方で、適切な管理を促すために相談に乗ったり、売却や賃貸で活用する場合は業者を紹介するなどの支援対策もし始めてきました。。

 

 

空き家の処分に困ったら自治体に相談してみるのも手ですね。
きっと親身になって相談してくれることでしょう。

 

貸したり売ったりが希望なら地元の不動産業者を見つけてくれます。

 

 

自治体が一番困るのは放ったらかしです。事故や事件が起こるのを恐れているのです。
自治体は平和な町にすることが一番の目的ですからね。

 

 

ただ、自治体は所有者の利益までは考えてくれません。
少しでも高い賃料とか、少しでも高く売ってくれるとかまでは面倒みてはくれないのです。

 

 

公共の仕事ですから当然ですね。
ですから、実際に売ったり貸したりする場合は、所有者がご自身で動かなくてはなりません。

 

 

不動産取引は金額が大きいですから、知らないですますと大損をしかねません。
しっかりと情報収集され、最も良い条件で活用するなり売却するなりしてください。

 

自治体には相談しても任せてはいけません。
実際の取引はご自身が決断されることをお勧めします。

 

売れない空き家の処分方法

もし空き家を売りに出しても売れない場合は、その手段を変えてみましょう。
今、売却を任せている不動産業者を変えてみるのも一つの手段です。

 

不動産の売却には不動産会社の協力なしには成り立ちません。

 

集客するにも契約するにも取引に必要な手続きや行為は全て不動産会社が請け負っています。
そうなれば当然ですが、売却の成否は不動産会社の力量にかかってきます。

 

そうみると、空き家が売れないのは売却を依頼した不動産会社の力不足ということも考えられるわけです。

 

 

もちろん、売出し中の物件がどれほどの需要があるのかも考えなくてはなりません。
需要が全くない山の中の一軒屋だったりすれば、どこの不動産会社に頼もうが結果は同じでしょう。

 

 

ですが都市計画区域外でもない限り、絶対に売れないと言い切れることはできません。
実際に無人島でも「そこに住みたい」という人はいますからね。

 

たどり着くのに徒歩で30分かかるとしても、人里離れた土地に住みたいという人もいます。

 

 

現実、空き家の処分に困っているのは殆どが住宅地にある空き家でしょう。
または親が農業を経営していた関係で市街化調整区域に建っているものもあります。

 

>市街化調整区域にある空き家の売り方はこちらの記事を

 

 

住宅街にある空き家だったり調整区域にある空き家なら、100%売れないということは絶対にありません。
そうみると、売却を依頼している不動産会社が売却のための行動を本気でしていないことも大いに考えられるわけです。

 

  • 住宅情報サイトに載せて幅広く周知させていますか?
  • 新聞の折込チラシを配っていますか?
  • それでも売れない場合は、近隣にポスティングをしたり個別訪問で営業をかけていますか?
  • 向う三件両隣りには真っ先に訪問していますか?

 

本来こういうやるべきことを全てやってから売れないと言うべきなのです。

 

そういう販売努力をしないで「売れない物件です」なんて簡単に言う不動産会社は解任する以外にありません。

 

あなたが仲介を頼んだ不動産会社がそういう業者でしたら、売れないのは需要のせいではなく不動産会社の営業姿勢に問題があるのです。

 

 

ですので、業者が売れないと言って来たなら、どのような売出し方法をしたのか聞いてみてください。

 

もし、レインズ(業者間のネットワーク)に載せているだけとしたら、その業者は非常に営業力がない業者と言えます。直ぐにでも業者替えをしてください。

 

あらゆる販売方法を試しているのにも関わらず売れない場合の対処法

上記のようにあらゆる販売努力をしているのにも関わらず売れない場合はこうしましょう。

 

時期をじっくりと待つ

 

空き家に限らず不動産には売れるタイミングがあります。
需要が高くなる時期と落ち着く時期があるのです。

 

 

その需要期をじっくりと待つのも一つの戦術です。
一般的には春と秋がもっとも不動産が動く時期です。

 

インターネットが発達してきている現在では需要期の波は平均化されていると言われていますが、それでも春と秋には需要は高まります。

 

 

その需要期がくるのを辛抱つよく待ちましょう。
もし、今回の需要期を逃しても次回に期待をかけましょう。

 

 

それでも駄目だったらその次に。
というように売れる時が来るまで待ち続けることです。

 

 

以前、私が担当した物件で8年越しでやっと売れたことがありました。

 

売主さんの希望する売値が当初では市場に受け入れられなく、需要はある物件でしたが買手は付かなったのでした。

 

その売主さんは「別に生活に困っているわけではないので、特別安く売る理由はない」と頑なに値下げを拒んできたのです。

 

売りたくても売れないという状況が数年も続いてしまったのです。

 

半分は諦めの境地でした。

 

しかし、世の中は何が起こるか分かりませんね。

 

あるとき、開業医の方が息子さんのために土地を探しているという情報が入ってきたのです。

 

私は大して当てにはしていなかったのですが、駄目もとでその売れない土地を紹介してみました。

 

するとたった1回の見学で即決。簡単に契約に至ったのです。

 

 

それも相場よりも大幅に高い売値で契約になりました。
その地域の相場はその取引から大きく上がり始めたのでした。

 

こういうこともあるので、売れないからといって簡単に諦めたり、売値を極端に下げたりしなくてもいいのです。
売れるのをじっくり待つということも空き家を売る方法の一つということを覚えておきましょう。

 

 

それでも早く売却したい場合は

 

もちろん、いついつまでに売らなければならないという事情もあることでしょう。
そういう場合は、売値を下げることが一番手っ取り早い方法です。

 

周辺に売買事例がある地域なら、売値さえ下げれば殆どのケースで売れます。

 

 

一つの取引にはその十倍の潜在顧客が存在していると言われています。
ですので急いで売らなければならない事情がある場合は、ある程度の値下げは承知の上で売り出しを図ってください。

 

 

どのくらいの売値にするかは仲介を任した不動産業者と相談をして決めることです。

 

 

過去に多数の売買を経験している業者なら、いくら位ならすぐに売れるか分かっています。
それほどの経験がない業者でも過去のデータから売れるギリギリの線を出してくれることでしょう。

 

 

このように一刻も早く売らなければいけない状況なら、それなりの売り出し方があるのもです。
一度じっくりと不動産業と話し合ってみてください。

 

結局はどんな手段でも売れなかったときは

結局どんな手段を講じても売れなかった場合にはもう諦めるしかありません。
次の世代に引き継ぐしかなのです。

 

 

じつはこういう例もありました。

父親の代で売りに出した土地が需要がないためにずっと売れないでいました。

 

固定資産税もバブル崩壊の影響で評価が低くなり、そんなには負担になっていなかったので、
売るのは諦めてそのまま放ったらかしにしていたのです。

 

 

やがて数十年の時が流れて世代も交代になりました。
そんなある日、その場所に幹線道路計画が策定されて周辺の土地への収用がされ始めたのです。

 

 

土地収用とは、道路や公園、学校などの公共物を建設する場合に、その該当する土地を強制的に取得するための方法です。
当然ですが土地収用には相当する補償金が支払われて行政側は所有権を取得することになります。

 

 

一般的には土地収用の補償額は、路線価式評価法が適用されます。
路線価を基準として個々の物件の状況を修正して買収額が決定されるのです。

 

 

それは特別得をするものではありませんが、損をしてしまうものでもありません。
民間の取引にすれば相場の範囲内の取引といえます。

 

 

売れない土地を抱えていたその所有者は、世代を跨いでやっと土地を売るという目標が適ったのです。
諦めていたことが数十年の時を経て実現したのです。

 

こういう例もあるので、どうしても売れない場合には一旦は売却を諦めて長期の視点でチャンスを待つことです。

 

 

この例のようにあなたの世代では実現できないかもしれません。
しかし、未来永劫ずっと売れないとは言い切れないのです。

 

 

世の中は刻々と変化を遂げています。
一縷の望みを捨てないで時を待つのも空き家を売るひとつの方法です。

 

空き家を保持する税金や費用はどうするの?

 

上記のように空き家がどうしても売れない場合は「時を待つ」という方法も必要ですが、それでも維持費用や税金はかかる訳です。

 

それにも耐えられないような状況の対処法を説明したいと思います。

 

 

1.固定資産税や都市計画税が払えない場合

 

固定資産税や都市計画税が支払えない場合はしばらくの間は納税を猶予してもらうことです。

 

役場の固定資産税課や税務課に申請すれば、しばらく間は待ってもらうことは可能です。

 

免除やカットは無理ですが、しばらくの間の猶予はどこの自治体でも受け入れてくれることでしょう。

 

 

じつは管理人も家族が病気になって固定資産税が支払えない時期がありました。
でも正直に理由を説明したら快く承諾してもらえました。

 

そんな状態が2〜3年間も続いたものです。

 

行政の税金の取立てはけっこう厳しいことで知られています。
ですが、やむを得ない事情がある場合は親切に対応してくれるものです。

 

取立てが厳しいのは、収める財力があるのにも関わらず滞納した場合だけです。

 

 

ですので保有する空き家の固定資産税や都市計画税がどうしても支払えない時には、納められるまで待ってくれるように要請しましょう。

 

 

2.空き家の管理は自分ですること

 

空き家の管理は全てご自分でしましょう。
一円の費用もかけたくないならば自分で管理する以外にありません。

 

 

ただ、現住所地と空き家の所在地が大きく離れている場合は、行き来するのは難しいですよね。
そういう場合には業者に管理を依頼するしかありません。

 

自分で管理を行うときの交通費と業者に任せるときの費用を比べて、どちらか少ないほうを選べばよいと思います。

 

 

実は家の管理費用は思っているほど高くはありません。
標準的な管理でも月5〜8千円程度で任せることができます。

 

標準的な管理では以下のような作業が一通り頼めることになります。

通風、換気、通水、部屋や庭の掃除、ポスト整理、管理報告など。

 

これだけの管理をひと月に1回もしていれば、「特定空き家」に指定されることはまずありません。

 

 

また、近隣に与えてしまう被害も予め防げるわけだから莫大な損害賠償も防げるということです。
管理サービスは保険の役割も果たしているとも言えるわけですね。

 

他の家計を節約すれば出せない金額ではないと思いますが如何でしょうか。

 

 

いずれにしても空き家を所持している限りは、ある程度の出費はやむを得ないことです。

 

売れないという理由で管理を放棄することは現時点では不可能なことです。

 

 

将来的には何かしらの優遇措置が決められるかもしれませんが、現時点では空き家が売れないとしても払うべき税金は支払わねばなりません。

 

所有している限りは納税や管理の義務を免れないということです。

 

 

では、所有権を放棄すればいいのでは?と思いますよね。

 

所有権放棄といえば、相続放棄が考えられます。

 

しかし、相続放棄はプラスの財産も合わせて放棄しなければなりません。
マイナスの財産だけ放棄するなんて都合の良いことは認められていません。

 

仮に相続放棄をしたとしても空き家の管理義務からは逃げられないようになっています。

 

 

なぜなら民法にこういう条項があります。

民法第940条
相続放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

 

つまり、相続を放棄したとしても、次の相続人へその財産(空き家)を引き渡すまで、自分の財産と同じように注意義務を持って管理をしなければならないということです。

 

相続を放棄したからといって直ちに空き家の管理を免れるわけにはいかないのです。

 

 

しかも問題は処分に困っている空き家などおいそれと受け入れてくれる相続人が現れるかどうかということです。
ほとんどの相続人が拒否をすることでしょね。

 

 

結局は空き家の問題は人に擦り付けることはできないということです。
逃げようがないのが空き家の問題なのです。

 

 

こうなればもう観念するしかありません。
「いつかは売れる時期が来るだろう」と信じて今後に期待をしましょう。

 


空き家を寄付する場合の注意点

 

最後に空き家を寄付する場合の注意点を述べます。

 

売れも貸せもしない空き家は寄付するのも一つの処分方法です。
ですが、これも厳しい面が多々あります。

 

 

国交省は処分の困った空き家の寄付を促進する目的で、新たな仕組み作りの方針を検討し始めました。
平成29年度の概算予算要求に盛り込む予定とのことです。

 

新制度では地元の不動産業者との協力のもと「地域協議会」を立ち上げて、空き家を市場に供給する仕組みを作るそうです。

 

ですが、そもそも売れもしないし借りてくれる人もいないような「使い道のない空き家」を自治体が即座に受け入れてくれるとは思えません。

 

 

実際に今まで寄付の申し出があっても行政利用が見込めないなどの理由で、寄付を断っている自治体がほとんどだそうです。

 

寄付を受け入れられる空き家は市場で売ることができるか、自治体で利用できるものに限られているのが現状なのです。

 

 

売れることができる物件ならば、とうの昔に売却していますよね。
わざわざ無償で自治体に寄付する必要はないのです。

 

 

売れない物件だからこそ困って寄付を考えたわけなので、市場に供給する仕組みなど新たに作られても問題の解決にはならないことは誰の目からも明らかなわけです。

 

 

ですので、自治体からも寄付を受け入れられない物件ならば、自分でもう一歩踏み込んで寄付先を探すしかありません。

 

もう一歩の踏み込みとは、お隣さんや近所の人に貰い受けてもらう方法です。

 

 

本来、不動産売却の一番の見込みはお隣さんです。

 

不動産業者は売却を依頼されたら真っ先に営業をかけるのが両隣りのご家庭です。
(こんな基本的なこともしない業者も最近は増えてきました)

 

どんな物件でもお隣さんが買ってくれる確率がいちばん高いのです。

 

 

しかし、経済的な事情で「欲しいけれど買えない」という人もいることでしょう。
でも寄付ならば受け入れてくれるかもしれません。

 

少なくても自治体よりかは寄付できる確率は高いです。

 

 

お隣さんが無理なら、またそのお隣さんに声をかけてみましょう。
そうこうしているうちに寄付の話しが広まって近隣から受け入れてくれる人が現れることでしょう。

 

 

このように寄付の最終段階はお隣さんへの声がけを駄目もとでしてみてください。

 

 

地元に長年定住している人の中には、現状の住まいでは手狭になっている家庭が思いの外いるものです。
またはご子息のために近所に物件を探しているなどの新たな需要見込みがあるのも現実です。

 

もしかしたら有償での譲渡に繋がるかもしれませんよ。

 

 

*空き家の寄付はどうしても売却できない場合で、かつ維持するのも困難な場合のみ考えましょう。
今は売れなくても3年後、5年後、10年後には売れるかもしれません。
時を待つことも不動産を売るための大事な要素です。決して寄付を急ぐようなことはしないでください。

 

空き家の売却!まずは物件査定を依頼しよう

tohi


空き家を売却するには、まずは不動産業者に査定を依頼しましょう。
次は査定情報に基づいて売却を依頼する業者を選定することです。
できれば複数の業者に査定を出すことで正しい売り値をつけることができます。

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