空き家を解体する際の注意点

空き家の解体して売る場合の注意点

空き家を解体して更地にすれば売れやすくなります。
買い手としては、業者の手配や手続きなど余計な手間や時間を取られることなく、家を建てるだけで済むからです。

 

しかし、売り手からするとある程度の出費は必要ですし、なにより売れなかったことを考えると心配になってしまいます。

 

 

更地にして売り出す場合の注意点

 

更地にして売り出す場合の利点は売りやすいということです。
しかし高く売れるわけではないと思っていたほうがいいです。

 

 

築古の家を売る場合には通常、土地代のみで建物は無価値として判断されます。
ですので土地代から解体費用を差し引いた額を売出し価格として決めることになります。

 

土地価格-解体費用=売出し価格
例: 1000万円-100万円=900万円

 

一方で家を解体して売りに出す場合には土地価格そのもので売りに出しますが、解体費用は既に出費しているので実質的には900万円の売出し価格となります。

 

ですので結局は解体してもしなくても実質の売買益は同じということになります。

 

 

じゃあ、古家付きの土地のままで売ったほうが手間がかからない分いいのではと思いますよね。
それはそれで正しいのですが、少しでも早く売りたいのなら更地にした方が断然有利になります。

 

 

もし、同じ地域で同じ条件の物件が2つあるとして、片方が古家付き土地、もう片方が更地だった場合には間違いなく更地から売れていきます。

 

また同じ住宅地に数件の売り物件があるときには差別化の意味でも更地にして売りに出したほうが有利になります。

 

 

注意すべき点は需要があるかどうかですね。
需要さえあれば値付けが間違っていない限りまず売れないということはありません。

 

 

需要があるかどうかは売却を依頼する不動産会社に良く聞くことです。
その地域に精通した業者なら需要の程度は把握しているものです。

 

更地にして売り出すには、需要があるかどうかで決めるようにしましょう。

 

 

損をしない更地の売り出し方法

 

空き家を解体して更地として売りに出す時にはなるべく早く売らなくてはなりません。
その理由の一つに固定資産税の特例措置が受けられなくなるからです。

 

土地にかかる固定資産税は建物が建っていれば税率が6分の1になる住宅用地の特例が受けられていますが、建物がなくなることになり、この特例は適用外になります。

 

 

ただし、解体してから即日に税金が上がるということではなく、1月1日時点で建物があるかどうかで判断されます。
したがって、解体した翌年の1月1日までに売れれば問題はないということです。

 

つまり解体した年度中に売るということですね。

 

 

また、年度中の固定資産税は引渡し日に精算をしますので、解体から引き渡し日までの間があまり空かないほうがいいということになります。
少しでも早く売れるように不動産会社には努力をして貰いましょう。

 

 

他方、空き家が相続によるものでしたら譲渡所得の特別控除の特例により3000万円の控除が受けられることになりました。

 

これは、居住用財産の譲渡所得の特例控除の特例を空き家にも適用しようとするもので平成28年4月から施行されたものです。

 

もし、売却しようとする空き家が相続によるものでしたら、この特例を受けることです。

 

 

この特例を受けるためには幾つかの条件がありますが主なものは次のようなものです。

 

1.平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡されること。

 

2.旧耐震基準の家屋(昭和56年5月以前に建築)なら耐震補修をするか解体すること。

 

3.被相続人(親など)が住んでいた住居であること。

 

4.相続時から譲渡日まで誰も住んでいないこと。

 

5.相続時から譲渡日まで賃貸に出していないこと。

 

6.譲渡価格が1億円以下であること。

 

以上、主だった適用要件ですが、これらの要件は全てを満たしている必要があります。
詳しくは仲介を依頼する不動産会社に聞いてみてください。

 

 

解体後に売るには業者の協力が不可欠

 

空き家を解体して更地で売るには、不動産業者との協力が不可欠となります。

 

更地にするということは前述のような金銭的なリスクを負うことになるので、一刻も早く売らなくてはなりません。
それには不動産業者の手腕も大きな要因となるのです。

 

不動産業者が売却に熱心でなかったり営業力がなかったりしたら、売れるものも売れなくなってしまいます。

 

 

ですので、空き家を解体して更地で売りに出す場合には不動産業者の選定が特に大事になってきます。
経験が豊富な市場の状況を良く把握している業者を選ぶことが必要となります。

 

不動産業者の選定にはくれぐれも気をつけるようにしましょう。


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tohi


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