空き家マンションの売却

マンション売却は空き家状態にしたほうがいい?

マンションの売却を検討しているが空き家にすべきか、それとも居住していても大丈夫か?

 

どちらがより高く売れるのだろうか?

 

 

それは売主さんの都合で決めていいです。

 

売却のためだけに引っ越す必要はありませんし、次の住居が決まっていれば計画とおりに引越ししましょう。

 

 

なぜなら、無理に空き家にしたからといって高く売れるものではないし、居住中だからといって売却が不利になるということもないからです。

 

ここでいうマンションとは一棟丸ごとでなく区分されたマンション1世帯分ということです

 

 

 

マンションのみならず、不動産物件の売値は、タイミングや買手のニーズ、その時の経済状況などに左右されて決まります。

 

 

売りマンションが空き家か居住中かは大した要因にはなりません。

 

特にマンションは立地面での理由で購入される人がほとんどなので、売手さんが気にしているほどではないのです。

 

 

大事なことは、居住中でも空き家でも整理整頓と清掃がしっかりとなされていることです。

 

居住中の場合は、物が散乱していることのないように片付けをしっかりとしておきましょう。

 

家具やテレビ、ソファなどの生活用品は、キレイにしてあればそのままで結構です。
敢えて、生活感を出すことで買手の購入後のイメージに訴えることができます。

 

 

キッチンやトイレ、バスルームは私用の物は片付けておいて、水垢などが目立たぬようにしっかりと掃除をしておきましょう。

 

 

ペットがいる場合は、家族の誰かが連れ出しておいた方がいいでしょう。
買手さんにもペットが苦手の人がいますからね。

 

なお、ペットを飼っていることは予め伝えておきましょう。

 

 

空き家で売り出す場合にもキレイにしておくことは原則です。

 

 

特に家具を置いてあった壁際は注意が必要です。
汚れの境目がクッキリと残っている場合は、できるだけ目立たないように掃除をしておきましょう。

 

 

予算が許せばハウスクリーニングを頼むといいですね。
掃除のプロに任せれば、仕上がりも満足のいくものになります。

 

 

実を言いますと、仲介を担当する不動産業者は、掃除に関しては売手に対してあまり言いません。
売手さんも大事なお客さんであるので遠慮が出てしまうのです。

 

いちいち「ここが汚いから掃除をしてください」とはまず言うことはありません。

 

 

不動産業者が指摘しなければ、売手さんは今の状態で良いと感違いしてしまいますが、それでは買手に対しては不利にならざるを得ません。

 

「汚いから買わない、キレイだから買う」ということではありませんが、目の効く買手ならその分の値引きを要求してくるかもしれません。

 

 

今の時代、買手さんもいろいろと情報を仕入れて内覧なり交渉事をしてきます。
つまり、目の肥えた買手さんが多くなったのです。

 

それに加えて、空き家がどんどん増えてきている現状から、完全に買手市場になっていますからね。

 

 

そのような理由から、他の物件との差別化の意味でも部屋の掃除は欠かせません。
面倒でも掃除だけはマンションの売却には避けられないものと思ってください。

 


空き家マンションは早めに売った方がいい理由

空き家になったマンションはできるだけ早めに売った方がいいです。

 

 

マンションに限らず、空き家は全国で820万戸。
空き家率では13.5%という高い確率で推移しています。

 

これは7件から8件に1件の割合で空き家があるということです。
(総務省 住宅土地統計調査による)

 

 

問題はこの内の6割がマンションの空き家ということです。

 

 

これには賃貸物件も含まれていますが、需要側からすると賃貸でも売買でも、どちらからでも好きに選べるわけです。
ですので、持家マンションを売る人は、賃貸マンションとも競合していると捉えられるわけです。

 

 

そういった中で売却するということを是非気付いてください。

 

今後もますます空き家は増えていくという現実から、売却が遅くなれば遅くなるほど需要がなくなってくるということです。

 

 

それに伴い、市場価値も減少していきます。
マンションがスラム化してしまったら売ることさえも不可能になってしまいます。

 

 

もちろん、住民の決議によって建て替えも可能ですが、空き家が増えることで建て替え費用もままならなくなります。

 

マンションの建て替えには住民の5分の4の議決権が必要とされていますが、たとえ決議が採択したとしても費用がなければ建て替えなどできるわけがありません。

 

建て替えができないとなると、そのまま放置をしざるを得ませんよね。
放置マンションはますます空き家に拍車がかかり、スラム化と陥っていくわけです。

 

耐用年数が大きいマンションが即座にスラム化することはありませんが、それでも築30年も過ぎれば殆ど需要はなくなります。

 

 

全くないということではありませんが、売値が数百万円なんて泣くに泣けない売値で売り払う以外になくなります。
実際に地方の物件では、100万円以内なんてザラに売りに出てますからね。

 

 

そうならないためにも所有しているマンションを売りに出すと決断したなら一刻も早く売却手続きに入ってください。

 

 

まずは不動産屋さんに物件査定を依頼して、その後仲介契約を結ぶことです。

 

仲介契約とは、マンションを売るための活動を不動産業者に委託する契約のことです。

 

 

不動産業者は仲介契約を結んだ後に物件の売り出しを図ります。
そして買手が現れたら今度は売買契約を結ぶという段取りになります。

 

 

仲介契約は一社だけに依頼する専任契約、二社以上と契約する一般契約があります。

 

どちらにするかは不動産業者と相談して決めてください。

 

(ほとんどの業者は専任を勧めてきますが決めるのは売主さんです。遠慮することなくご自分の考えを主張しましょう)

 

 

>媒介契約(仲介)の詳しくはこちらの記事をご覧ください。

 

空き家マンションの適切な管理方法

マンションの構造は鉄筋コンクリート(RC)、もしくは鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造りが基本です。

 

 

コンクリート造りは木造の建物より耐用年数が格段に優れていますが、区分された住居部分はそうとは限りません。

 

柱や梁などの躯体はコンクリートに囲まれているとはいえ、内装材は主に木材で作られています。

 

 

木材部分は当然ですが時の流れと共に劣化していきます。
住居内部に関しては一戸建てと何ら変わるものではありません。

 

 

コンクリートに囲まれた部分は密閉性が強固なので換気や通気は特に必要になってきます。

 

ですので、マンションといえども空き家状態ならば定期的に窓を開けるなど通気に注意を払いましょう。

 

 

湿気は結露を発生させて内部部材に付着し腐らせる原因になります。

 

壁紙の裏側にカビがビッシリと発生していては、売却後に買手がびっくりしてしまいます。
買手によっては弁償してと言ってくるかもしれません。

 

 

内部の腐食なんて売手にしても気が付きませんからね。

 

 

もちろん、知らなかった欠陥(隠れた瑕疵)は損害賠償の対象にはなりませんが、気持ち的には良くはありません。
ですので、マンションといえども空き家状態になったら特に換気には気をつけましょう。

 

 

湿気対策でベストな方法は小まめに窓を開けることです。

 

居住中は毎日のように窓を開けるので、それほど湿気を感じないものですが、ひと月に一度くらいだとハッキリと体感するものです。

 

 

また、湿気はカビも誘発するので臭いも漂います。
得てして空き家がカビくさいのは通気が不十分で湿気がこもっているからですね。

 

 

こういうことから、空き家の管理は湿気対策を一番に考えておきましょう。
内覧がある日には、少なくても一時間前には窓を全開にしておくことをオススメします。

 

 

なかなか湿気臭さが取れない時には、扇風機の風で室内の空気を外に追い出すことです。
香りのない消臭剤や消臭効果がある炭なども所々に置いておくといいでしょう。

 

 

また、通水も定期的に行うことで配管の傷みも防げることになります。

 

 

内覧時にサビが混ざっている水などが出たらマイナス評価をもらってしまいます。
水道管の交換費用も値引きの対象になってしまいます。

 

全ての水道栓を開けて、最低でも1分間は水を出しっ放しにしておいてください。
通水によって、通水管内部の汚れやサビを洗い流して適切な状態を保つことができます。

 

 

以上のように内覧ときに備えて日頃から管理はしっかりとしておきましょう。
最低でも月に1回は訪れて必要な手入れをしておくことです。

 

 

居住空間は人が住まないでいると、どんどん傷んでいくものです。
管理に訪れる時間が空けば空くほど室内は傷んでいくと思ってください。

 

空き家を少しでも高く売るには、こういう努力も欠かせないものとなります。

 


空き家の売却!まずは物件査定を依頼しよう

tohi


空き家を売却するには、まずは不動産業者に査定を依頼しましょう。
次は査定情報に基づいて売却を依頼する業者を選定することです。
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