空き家の査定

空き家査定は一括査定を利用しよう

空き家を査定するには一括査定がすごく便利です。

 

一括査定とは、字のごとく複数の業者に一括で査定に出して、その中から売却を依頼する業者を選ぶ方法です。

 

 

わずが10年ちょっと前までは、複数の業者から査定を貰うには不動産会社を1件1件訪ねていかなければなりませんでした。

 

その時間も手間も相当なものだったでしょうね。

 

現実的には、そこまでする人はいなくて、最初に訪問した業者にそのまま査定も売却も依頼したものです。

 

 

その査定も売却も依頼した業者がたまたま良心的で実力のある業者なら何にも問題はありません。
相場に沿った正しい査定額を出すでしょうし、満足のいく価格で売却してくれることでしょう。

 

 

しかし、その業者が販売能力がなかったり、儲け第一主義の業者としたら結果は悲惨なことになるでしょう。

 

相場よりも低く売られてしまったり、いつまでたっても売却できなかったりする恐れが十分に考えられるからです。

 

 

ひとくちに不動産会社といっても色んなレベルの業者がいます。
規模の大小だけでなく、経験年数や業務遂行能力、誠実さも業者によって違っています。

 

そうでなくても不動産業者は世間から胡散くさい業種の代表格と見られていますからね。

 

 

内情をばらしますと、新たに不動産屋を開業したり、不動産営業に従事しようとする者の第一の目的はお金儲けです。

 

じつは筆者も20数年前に不動産会社に就職した理由は高い給料が目的でした。
基本給自体は他の業種に比べて低いのですが、歩合給が付くので頑張れば手取り額は大きくなるのです。

 

 

実際、不動産営業マンで年収1千万を超える人は大勢います。
それも入社数年で達成する人も少なからずいるのです。

 

 

従業者が10人足らずの小規模業者でも年収1千万円を超える人はあちこちに存在しています。
製造業や他のサービス業では考えられないことですよね。

 

このように、不動産会社を営む人も営業に従事する人もお金が稼げることが魅力でこの業界に入ったのです。
胡散臭いと思われたりするのも仕方がないことですね。

 


一括査定の利点

話しを戻しますが、一括査定を利用すると、複数の業者から一括して査定結果を求めることができるので、いちいち自分で業者を探す手間がなくなります。

 

 

これだけでも一括査定する大きなメリットですが、複数の業者に接することによって優良な業者なのか、そうでない業者なのかという判断もできるのです。

 

 

査定にはネット上で受けられる簡易査定と現地での詳細査定の2種類があります。

 

 

空き家を売却するには詳細査定を受けなければなりませんが、その際には業者と対面して査定の説明を受けることになります。

 

この時に業者の態度や知識の豊富さ、誠実さなどが判断できるのです。

 

 

分からないことはどんどん質問してみましょう。

 

質問に対して的確で分かりやすい返答があるか、媒介契約を欲しいばかりに一方的に話していないか、などをしっかりと見極めましょう。

 

>媒介契約については「県外にある空き家を売買するには?」を参照してください。

 

 

もし、3社から詳細査定と取ったとして、3社とも満足がいく返答がなかったり、感じが悪かったりしたら全部の業者にお断りをしてけっこうです。

 

「せっかく来てくれて説明をしてくれたのだからどこかに決めなくてはならない」と気を使うことはありません。

 

 

気を使うほど、金額的に安い案件ではありませんからね。
また、次の候補を探して改めて査定を依頼しましょう。

 

 

こういうことができるのも一括査定のメリットです。

 

 

それともう一つ大きな利点が一括査定にはあります。

 

それは、査定額の大小。
査定額の大小は、そのまま売却額の大小にも繋がるのです。

 

 

たとえば、3社に現地査定を依頼したとします。

  • A社が2000万円
  • B社が1930万円
  • C社が1900万円

 

この場合は、一番高値を示したA社と媒介契約を結んで売却を頼むことになります。

 

 

A社は売却予定の空き家が2000万円の価値があると判断して、その査定額を出したわけです。
その裏には2000万円で売れる確信があるからこその査定額なのです。

 

 

上記でも書きましたが、業者によって販売能力がかなり違ってきます。
長年の企業努力で顧客を沢山抱えている業者はそうでない業者と比べて販売能力があると判断できます。

 

または、様々な営業方法を駆使して相場よりも高く売ることができるのも実力のある証です。

 

 

巷では不動産の売却は相場で落ち着くと言われていますが、必ずしも正しいとは言えません。

 

買手のほとんどは、自ら積極的に動いて物件探しをしていますが、中には「機会があれば購入したい」という潜在的な買手もいるのです。

 

 

潜在的は買手は(正確にいうと買手候補)価格よりも物件自体に重きを置いています。
つまり、「あの地区に住みたい」「あのような工法の家に住みたい」など個人的志向から物件を探しているのです。

 

そういう潜在的な見込み客は、価格にはあまり拘っていなくて、物件の良し悪しを重視しているのです。

 

 

実力のある業者というのは、そういう潜在的な買手にも積極的に営業をかけていきます。

 

 

具体的には、見学会を企画したり、近隣地域への個別訪問による営業活動などです。
インターネットがこれだけ発達した現在でも個別訪問による営業の効果は大きいものです。

 

 

筆者もこれまで何件も個別訪問で買手を探すことができました。
普段、ネットや情報誌を見ていない「隠れた買手」を探すには個別訪問による営業が一番効果があるのです。

 

 

話しを戻しますが、高い査定額を示した業者というのは、そういう他社ではしていない営業方法で買手を開拓するノウハウを持っているとも言えるわけです。

 

*何の根拠もない高い査定額は注意が必要です。単に媒介契約を取ることが目的の場合もあるので査定の説明を受けるときにはその査定額の理由を聞き出しましょう。


一括査定の注意点

以上のように一括査定はとても便利なツールですが、注意すべき点もいくつかあります。

 

その注意点とは、次のようなことです。

 

 

1.実際に売りに出すには現地査定が必要

 

査定には、ネット上で完結する「机上査定」と売り物件を現地視察して行う「現地査定」があります。

 

 

机上査定は簡易的な査定で、大体の目安額を知りたいときに使う手段となります。

 

「今は売却の予定はないけれど将来的には売却するかもしれないので大体の相場を知りたい」という場合などに使ってみるとよいでしょう。

 

 

机上査定は、主に周辺地域の同じような条件の物件の売買事例から導きだされるもので、個々の物件の状態は勘案されていません。

 

「おおよその金額を知る」だけのことなので、実際にはそれ以上の価値があるかもしれないし、もっと低い金額の価値しかない場合もあります。

 

「まあ、こんなものかな」という程度に捉えておきましょう。

 

 

現地査定は、実際に建物の状態やライフライン状況、日照、景観、地盤の強弱など机上査定では計れない項目が査定されて市場価値を算出するものです。

 

市場価値はそのまま売出し価格として設定しますが、実際には売主さんの希望なども加味するので基準的な価格として利用されます。

 

 

でも市場価値というのは、その時々によって変化していくものなので、絶対にその金額でなければ売れないということではありません。

 

 

景気が上向いている時には市場価値は上がっていきますし、不景気ならばどんどん下がっていくものです。

 

今はまさに市場価値は上がっている時かもしれませんね。
(平成28〜29年現在。首都圏の土地は2013年以降から上昇を続けていて、中古住宅も新築の価格上昇の影響で売却ニーズが増えてきました。)

 

 

ですので、実際に売れる売価というのは時代時代で変化していくものと思ってください。

 

まあ、空き家の売却については、すぐに処分しなければならない喫緊の課題なので、相場に則って売却するなんて悠長なことを言っている場合ではありません。

 

 

売れるときが売り時なのです。
その中でもより高く売れる工夫というか計画を立てるべきでしょうね。

 

 

 

以上のように実際に空き家を売りに出すには現地査定が必要となります。

 

ただし、多くの業者に対応していたら大変なので、3社くらいに絞って現地査定をしてもらいましょう。

 

 

3社くらいなら何とか対応できる数ですし、最低限3社は比較検討する必要があります。
その3社から信用のおけそうな業者を1社に絞って専任媒介を依頼しましょう。

 

 

 

2.見た目をキレイにしておきましょう

 

現地査定を依頼するときには、できるだけ見た目をキレイにしておくことが大事です。
空き家だからといって、汚いままでいたり物が散乱したままではいけません。

 

 

最低限必要な掃除をしてから査定に来てもらうことです。

 

  • 庭の雑草が茫々でしたら草刈をしておきましょう。
  • 木が生い茂っているなら、枝きりをしておきましょう。
  • 屋内に蜘蛛の巣や埃が積もっているなら取り払っておきましょう。
  • 査定の1時間前には全ての窓を開いて空気の入換えておきましょう。

 

(業者は買手ではありませんが、買手が内覧する時と同じように掃除はしておきましょう。キレイにしている家は担当者としても気持ちがいいので、より売る気が起こるものです)

 

 

もし、時間がなくて掃除ができないようでしたら、業者に頼むことです。
シルバー人材センターでしたら格安で掃除を請け負ってくれます。

 

空き家といえども「売り物である」ということを忘れないようにしましょう。

 

 

なお、倒壊しそうな家や「特定空き家」に指定されそうな家は「古家付土地」「解体条件付売家」で売出しましょう。

 

>「特定空き家」については「空き家の固定資産税が6倍になるらしいけどいつから?」の記事を参考にしてください。

 

 

 

3.売却を任せる業者の判断の仕方

 

通常、現地査定をした業者から1社に絞り売却を任せることになりますが、その判断は以下のようにしてください。

 

 

査定額の大小だけでなく、担当者の信頼度や好感度なども判断基準とする。

 

この判断基準は業者の規模は関係ありません。
大会社でも零細会社でも、しっかりとした会社または担当者を見極めることです。

 

 

強引に媒介契約に持ち込むような担当者はまず駄目な業者と思っていいです。
優秀な営業マンは、自身の営業トークは3割、残り7割はお客さんの要望を聞くことに時間を費やします。

 

 

まずお客さんの要望を聞き出してから、それに呼応するように自身の売込みをするものです。
それも的を得た返答でなければいけません。

 

 

お客さんに要望や疑問に的確に答えることのできる営業マンは、日々勉強をしているものです。
税金のことから法的なことまで不動産売買に関することは一通り把握しているものです。

 

 

不動産に関する知識を有しているかどうかを判断する明確な基準は資格を所持しているかどうかです。

 

不動産売買に関しての資格といえば「宅建」です。
宅建とは「宅地建物取引士」の略称ですが、不動産取引にはなくてはならない重要な役目を担っているのが「宅建士」です。

 

 

詳しく言いますと、売買契約前に取り交わす重要事項説明書(宅建業法35条書面)の解説と署名押印、そして売買契約書(宅建業法37条書面)への署名押印は宅建士だけが法的に認可されている国家資格所持者です。

 

 

また、宅建業者(不動産業者)は従業者5人に対して1人の割合で宅建士を在籍させなければならないと決められています。
従業者が10人いる事務所では2人、従業者21人の事務所では5人の割合で宅建士を置かなければならないのです。

 

 

これに違反すると、業務停止などの厳しい監督処分を受けます。

 

 

これは消費者保護の観点から取り決められたものなので、どちらかというと宅建士は消費者の利益を守る役目を担っているとも捉えることができるのです。

 

 

そういう事情から、現地査定に訪れた担当者が「宅建士」の資格を持っている者であることが望ましいのです。

 

 

宅建士であるかどうかは名刺を見ればすぐに分かります。

 

もちろん、不動産営業に携わるもの全てが宅建を持っているとは限りません。
割合からすると少数派でしょう。

 

 

ですが、不動産取引に関する最低限必要な知識を身につけている者として、売り手さんも安心できるのではないでしょうか。

 

 

 

以上のように売却を任せる業者の判断の仕方は、担当者の資質を見極めることと、その基準として宅建士資格の有無を上げてきました。

 

 

宅建士でなくても優秀な営業マンは沢山います。
反対に宅建士でも営業能力に関しては劣る者もいます。

 

最も望ましいのは、宅建士であり、かつ優秀な営業マンであることですが、そう上手くはいきませんね。

 

あくまで営業マンを選ぶ一つの目安として覚えていて欲しいと思います。

 


空き家の査定は一括が便利|まとめ

今の時代、空き家を売却するには「一括査定」は避けられないほどに重要なものとなっています。

 

 

その利点は「簡単に査定することができる」と共に「媒介を依頼する業者を効率よく探せる」ことにあります。

 

 

筆者が不動産営業を始めた20年前頃には思いも寄らなかった便利な方法が一括査定です。

 

そう考えると昔に家を売却した人は相当なリスクがあったことでしょうね。

 

 

たまたま売却を依頼した業者が良心的で実力のある業者なら納得のいく売買ができたでしょうが悪徳業者に当たった人は、相当な損失を被ったことでしょう。

 

 

そのため「不動産屋なんて信じられない」「感じが悪い代表格の業種」なんてごうごうと非難を浴びたものです。

 

 

現実、柄が悪い営業マンは沢山いましたし、派手な暮らしぶりをしている経営者もいっぱいいました。
バカでかい高級外車を堂々と乗り回して周囲に見せびらかしている品のない人たちの集合体みたいに見えたものです。

 

 

その頂点がバブルの頃でした。
しかし、そのしっぺ返しはやがて訪れたのです。

 

多くの金儲け主義の業者は莫大な借金を抱えて倒産したのでした。

 

 

そうみると、今の不動産業者は誠実に仕事をしている経営者や従業者が多いと言えますが業務遂行能力では低いと言わざるを得ない者も多いのが実情です。

 

そういう業者や担当者に当たってしまうと、後悔してしまう売り方をされてしまいます。

 

 

ですので、一括査定を上手に利用して、業者や担当者を選別することが売り手にとっては一層求められることになるのです。

 

 

業者側から見ても、一括査定は売り手のためになる素晴らしいシステムと判断できます。
ぜひとも、一括査定を利用されて、満足のいく空き家売却を達成してください。

 


空き家の売却!まずは物件査定を依頼しよう

tohi


空き家を売却するには、まずは不動産業者に査定を依頼しましょう。
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