空き家の売却相談

空き家売却の相談は何処へ?

2015年5月に空き家対策特別措置法が施行され、管理が適切でない所有者(特定空き家)には、固定資産税が6分の1になる「住宅用地の特例」が受けられなくなりました。

 

これにより、税金が大幅に上がってしまうことになります。

 

ただ、定期的に必要な管理を行っていて、近隣に人的、物的な被害を与えることがなければ、特定空き家にはならず税金も上がることはありません。

 

全部の空き家が税金が上がるわけではないので心配には及びません。

 

ですが、定期的な管理といっても中々難しいこともあるでしょうね。今後もその空き家に住む予定がなければ売却してしまうのが一番よい方法でしょう。

 

では、空き家を売却するときには何処に相談したらいいのか?

 


空き家売却の相談先と注意点

それは不動産会社に相談を持ちかけてください。相談を持ちかけられた不動産会社は、まずはその空き家の売れる可能性を探ります。

 

売れると判断したなら次は物件査定をして市場での価値を求めます。いくら位なら売却出来るのかなど詳しく見出すのです。

 

その査定額を基にして、売手と相談しながら実際の売出し価格を決めるという流れになります。

 

では実際に何処の不動産会社に相談を持ちかけたらいいのか?
どのような感じの不動産会社なら信用が於けるのなどを紹介します。

 

まず相談を持ちかける不動産会社は一社だけではいけません。

 

2〜3社は相談を持ちかけることです。
なぜ1社ではダメなのか?なぜ2〜3社でなければならないのか?

 

それは次ような理由からです。

  1. 信頼のおけそうな業者または担当者を選ぶため
  2. 査定が正しいか判断するため

 

信頼のおけそうな業者または担当者を選ぶため

 

昔から不動産業者は千三つ屋と呼ばれて、胡散くさい業種の代表格と言われていました。バブル期には箸にも棒にもかからない僻地の土地を売りまくり、莫大な利益を上げていた会社もありました。

 

買い占めた土地を業者間で次々と転売して、意図的に土地の価格を釣り上げたりもしてきました。売買契約書を何回か書くだけで膨大な利益を得てきた「土地転がし」をしてきたのも不動産業者です。

 

一般的なサラリーマンが真面目にあくせく働いている中、地上げや物上げで高額な歩合を簡単に貰ってきた不動産営業マンも沢山いました。

 

もちろん、上記のようなことはバブル期だけの話しですが、不動産業者にまつわる悪い噂は相変わらずに今に至るまで尾を引いているのです。

 

では現在ではどうなのか?相変わらず悪どいことで利益を上げているのか?

 

いえいえ、不動産の価値が低迷してからは上記のような業者や営業マンはほとんどが消え去っています。今では真面目に仕事をしている人や会社が大部分です。

 

がしかし、ほんの一部の業者はお客さんよりも自社の利益を優先させて、法律を犯してでも営業している会社もあります。

 

つい最近でも大手の不動産会社が、宅建士の資格のないものに重要事項説明をさせていたという例がありました。しかも2〜3年間も続けていたというのだから呆れるばかりです。

 

重要事項説明は必ず宅建士が行わなければならないと宅建業法で決められているのです。バレなければ法を犯しても構わないという業界の甘えの構図が表れているのではないでしょうか。

 

そういうこともあり、不動産業界はまだまだ遅れていると言えますね。

 

以上のような理由から、空き家の売却相談は一社だけではいけないということです。
複数の業者に相談をしてみて、その中から信用のおける業者を探してみてください。

 

 

査定が正しいか判断するため

 

査定が正しいかどうか判断するためにも複数の業者に相談することです。

 

例えば、一社のみに査定をお願いしたとします。
これだけですと、その査定が本当なのか間違っているのか判断が出来ませんよね。相場よりも低く売られてしまったら売主としては大損をしてしまいます。

 

通常、物件の売出し価格は査定額を参考にして決められます。査定額そのままを売出し価格に設定することも普通にあることです。
売出し価格が相場よりも低ければ、早くは売れるでしょうが売主にとっては損をする取引になります。

 

なぜ、業者は相場よりも低く売ってしまうのか?
高く売れば仲介手数料もそれに連れて高くなるのに何故わざわざ安く売ろうとするのか?

 

それは早く利益を確保したいためです。

例えば、1年後の30万円よりも1ヶ月後の10万円の方が価値があると判断しているのです。そして資金の回転を早くして運転資金として経営を維持しているのです。

 

不動産業者の収入は仲介した案件が契約に至って初めて貰えるものです。どんなに頑張っても契約に至らなければ1円のお金にもなりません。フルコミッションの営業マンと同じ立場にいるわけです。

 

定期的な管理料が入ってくる賃貸専門の不動産会社もありますが、世の大部分の不動産会社は売買仲介の専門です。最近では新規の不動産屋もどんどん出店しているので業者間の競争も激しくなってきています。

 

そんな状況の中では、ひと月に何十件もの仕事が入り込むということは滅多にありません。
(もちろん大手の会社はそれなりの仲介数をこなしていますし、実力のある業者にはどんどん仕事が舞い込んでいます。)

 

つまり、不動産業者にも格差があって、やっと経営をしているような業者は一刻でも早く手数料が欲しいという状態です。
これが不動産業者が相場よりも低く査定を見積って早く売却しようとする理由です。

 

ですので、空き家の売却で不動産業者に相談する時には複数の会社に相談をして、複数の査定を取り寄せてみてください。
そうすれば、本当の正確な相場を知ることができて、損をする売却も回避することができます。

 


空き家の売却相談|まとめ

以上のようなことから、空き家を売却する際には必ず複数の不動産業者に相談を持ちかけてください。
そして全部の業者から見積り(査定)を取ることです。

 

これさえ、実行すれば
1.信頼のおけそうな業者を選択できる
2.正しい査定額が把握できる

 

その結果高値で納得のいく売却できるということです。

 

ぜひ、面倒がらずに複数の不動産業者に相談を持ちかけて、しっかりとした信用のおける業者を選んでください。

 

もし、複数の不動産会社を訪ねるのが難しければ、一括査定サイトを利用してみるのもいいでしょう。
一括査定サイトは複数の不動産会社から一括して査定を取り寄せることができるたいへん便利なサイトです。

 

家から一歩も出ずに利用できるので、 忙しいサラリーマンの人や主婦の人でも気軽に利用することができます。

 

その際に担当者の選定もしましょう。
現地査定に訪れた時や査定書の説明を受けている時などを見計らって、担当する営業マンの態度や話し方、信用度や好感度などをしっかりと観察することです。

 

面白いことに担当者のレベルが随分と違うことが見て取れます。

 

経験や知識も十分にあって、頼もしく見える営業マンもいれば、何を聞いてもまともな返事さえ返ってこない頼りない営業マンもいることでしょう。

 

宅建士や建築士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を所持している営業マンと何の資格もない営業マンも訪れることでしょう。

 

資格があるから信用できるという訳ではありませんが、資格を所持している人は少なくてもプロとして真剣に業務に就いていると評価はできます。

 

それに資格を所持している人が不正を働くと資格を剥奪されてしまうので、敢えて自ら不正を働こうとはしないものです。

 

そういう視点からも資格を持っている営業マンは持っていない営業マンよりも信用度は高いと判断されることでしょう。

 

もちろん、どこの業者に頼むか、どの営業マンに頼むかは売手さんが判断することです。

 

単に好感が持てたので依頼するという理由でもいいでしょう。好感が持てたということは相性が良いということです。

 

空き家の売却は時として長期戦になることも予想されます。そんな状況では担当の営業との相性は良いほうが当たり前ですからね。

 

いずれにしても不動産業者選びと担当者選びは空き家の売却の第一歩です。
ぜひとも手を抜くことなく慎重に事に当たりましょう。

 

その他の空き家の売却相談できる窓口

 

不動産会社以外でも空き家の売却相談ができる窓口はあります。

 

身近な相談窓口としては、

  1. 自治体の相談窓口
  2. 空き家バンク

などがあります。

 

1.自治体の相談窓口

 

自治体の相談窓口は、空き家が社会問題化してきて、空き家等対策特別措置法が法制化されたことにより、各自治体にその相談窓口を設置しています。
各自治体の相談窓口でも、空き家についての対処法や支援策などの説明を受けることができます。

 

売却を希望する場合には、提携している地元の不動産業者を紹介するという仕組みになっています。地元の不動産業者なら、その地域に適した売却方法を熟知しているので、スムーズかつ適切な価格での売却をしてくれることでしょう。

 

ただ一つだけ注意点を上げると、不動産業者の比較検討ができないということ。

 

不動産業者といっても千差万別、ユーザー第一志向で売却する業者もいれば、自社の利益を優先させる悪い業者もいます。

 

もし、自治体から紹介された業者が自社の利益を優先させる業者としたら、損失を被ってしまうのはユーザーになってしまいます。

 

こういったことを避けるためには、複数の不動産業者に相談して、一番誠実そうな業者に売却を依頼することです。

 

ちょっと手間がかかりますが、相場よりも安く売却してしまったり、売却まで時間がかかってしまうよりかはマシです。
ぜひ面倒がらずに2〜3社の不動産業者に売却相談を持ちかけてみてください。

 

 

2.空き家バンクへの相談

 

空き家バンクとは、空き家の賃貸や売却を希望する人と、空き家の購入や利活用を希望する人を繋ぐ役目を担っている制度で、各市町村が運営しています。
上記の「自治体の相談窓口」のほとんどが空き家バンクになります。

 

空き家バンクは、定住を促進した地域の活性化を図ることを目的としているので、地方ではほとんどの自治体で設置されています。空き家バンクの設置、未設置については、都道府県庁の都市整備部などでおたずねください。

 

ただし、空き家バンクも実際の取引は、提携先の不動産業者が介入しています。不動産取引には、様々な法的制約が絡んでくるので、トラブル防止のためにも不動産の専門家である業者を介在させるようにしています。

 

不動産取引は個人間で行うには危険が大きすぎるので、空き家バンクを利用するにしても、必ず不動産業者を介在させましょう。

 

空き家バンクに売却や賃貸予定の空き家を登録すると、自治体のホームページなどで紹介される仕組みになっています。

 

空き家バンクなら、昨今の地方移住ブームから、多くの人の目に触れることが期待できます。まずは、空き家バンクの相談窓口に訪れてみましょう。

 

空き家バンクを利用する際にも、できれば複数社に査定を依頼しましょう。1社のみの査定では、正しい査定額を把握できないからです。
複数社から査定を取り寄せることにより、正しい家の価値を知り、損のない売却を実現できます。

 


具体的な空き家の売却方法

 

一般的に空き家の売却は次のような方法があります。

  1. 現状のまま売りに出す
  2. 空き家を解体して更地として売りに出す

それぞれ紹介します。

 

1.現状のまま売りに出す

 

現状のまま売りに出すことは、「中古戸建売却」または「古家付土地売却」になります。

 

中古戸建売却は、比較的築年数が浅い建物についての売却方法となります。目安としては、木造家屋の価値がゼロになる築30年を基準として考えればいいでしょう。
築30年以内ならば、新耐震基準も満たしているし、買い手もリフォーするなどして住み続けることができます。

 

一方の古家付土地は、土地の売却がメインで「古家が付属していますがそれでもよろしいですか?」というスタンスの売却方法です。
ほとんどの場合で、売却後には解体されることになります。

 

この売却方法のメリットは、費用や時間がかからないということです。お金を全くかけずに迅速な売却を望む人に向いている方法になります。

 

ただし、家財道具や生活用品などはキチンと片付けておきましょう。いくら現況売却でも家の中に私物が溢れている状態では良くはありません。
家財道具や生活用品などは、所有者さん自らでも片付けられるものです。

 

家財道具や生活用品などが家の中に溢れている状態では査定にも響いてしまうので、売却前にスッキリと片付けておくことをお勧めします。

 

また数世代前からの空き家の場合は、仏壇や位牌、遺影など遺品が残っていることがありますので、宗教観に則って丁重に供養をしてあげましょう。
できればお寺さんで供養を上げることで精神的にもラクになれると思います。

 

2.空き家を解体して更地として売りに出す

 

更地での売却は、建物を解体し整地して売りに出す方法です。
これは敷地内にある庭の木々や石堤、塀などの付随物も含まれることになるので、それらの解体も必要となります。

 

古家付土地よりは高く売却できる可能性がありますが、古い家ほど解体には費用が掛かってしまうこともありますので注意が必要です。

 

例えば、井戸や浄化槽が埋設されている場合は、それらも片付けなくてはなりません。つまり、住居部分だけでなく土地に付帯する全ての建築物や構築物を解体することになります。

 

よく1坪◯◯万円と安さを前面に押し出した解体業者がいますが、それはあくまで建物だけの解体費用です。付随した費用や整地にかかる費用は除いている場合がありますので、解体を業者に依頼する際には事前に良く確かめてから発注するようにしましょう。

 

この売却方法は、解体にかかる費用以上に回収できる場合がありますので、資金に余裕がある場合は解体してから売却するようにしましょう。

 

 

空き家の売却の方法 まとめ

 

以上、空き家の売却方法の紹介でした。

 

いずれの方法にしても信用のおけるしっかりとした不動産業者に査定を依頼してください。できれば複数の業者に査定を依頼することで、より高値での売却が可能となります。

 

空き家といっても高額となる不動産売買には違いがありません。200〜300万円くらいの査定の違いなんて、普通に起こっているのが現状です。

 

査定額がそのまま売却価格になるという保証はありませんが、より高値で売るという手段はできるだけ使うべきです。
そのためにも複数の不動産業者へ査定を依頼して、真の正しい査定額を把握しておきましょう。

 


地方の空き家を売却するにはココに気をつければ高く売れる!

地方に所有する空き家を売却するには、いくつかの注意点があります。
地方の空き家は、都会にある空き家と同じ方法で売り出してはいけません。地方にある空き家特有の利点を最大限に引き出して、相場以上に高く売る方法を模索しましょう。

 

地方の空き家を高く売る2つの方法

 

古い家でも解体しないで売りに出す

 

古い家でも解体しないで、そのままで売りに出します。「古家付き土地」として、土地の売却を主にして売りに出すのです。

 

何故家は解体しない方がいいのか?
第一に言えることは、売却の機会が都会に比べて格段に少ないことがあげられます。

 

都会では、古家の場合は解体して更地にして売りに出した方が売りやすく、かつ価格的にも有利になります。しかし、地方にある空き家は、都会ほど売りの機会はやってはきません。人口が減少している地域なら尚更、売却の機会は少ないことでしょう。

 

いつ売却の機会が訪れるか分からないうちに、わざわざ費用をかけて家を解体する必要はありません。無駄に費用をかけないことがニーズの薄い地方の空き家の売却方法となります。

 

ただし「更地引き渡し」を条件として売り出すのは可です。これなら買い手が見つかってから、空き家を解体すればいいので無駄な出費にはなりません。もちろん、解体費用は売出し価格に上乗せして大丈夫。買手さん側は、わざわざ解体する手間が省けるので、購入の決断のひと押しになることでしょう。

 

売買契約締結後に速やかに解体して更地にしておきましょう。
(建物を解体したなら「建物滅失登記」が必要になります。引渡し日までに登記を済ませておきましょう。)

 

第二の理由は、固定資産税などの税金面での対策です。

 

実は土地には建物が建っているだけで、「住宅用地の特例」として、固定資産税の優遇措置があります。具体的には、土地の広さが200u以内なら、固定資産税が本来の税率よりも6分の1に減額されています。

 

200uというのは、約60坪ですので殆どの住宅は「住宅用地の特例」のメリットを受けられていることでしょう。
つまり、建物の解体して更地にしてしまうと、この「住宅用地の特例」が受けられなくなり、固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうのです。

 

いつ売却の機会が訪れるか分からない地方の空き家では、「住宅用地の特例」から外されることは何としても避けなければなりません。そのため古くても家は解体してはいけないという理由です。

 

ただし、適切な管理を怠って、空き家が「特定空き家」に指定されてしまうと「住宅用地の特例」は受けられなくなります。

 

特定空き家とは、空き家が倒壊など危険な状態で近隣住民の生活を脅かすような状態の家のことです。空き家が特定空き家に指定されてしまうと、住宅用地の特例が受けられないだけでなく、行政代執行で空き家を取り壊されてしまいます。

 

もちろんその費用は所有者持ちなので、後でがっつりと解体費用の請求がきます。行政は、わざわざ安くてすむ業者など選んでくれませんから、かなり高額の費用が請求される恐れが大です。

 

ですので、空き家は適切な管理だけは必ずしておいてください。適切な管理さえしておけば、固定資産税の特例も引き続き利用できますし、解体される心配も無用になります。

 

なにより、適切に管理されている空き家なら見た目も良いですし、買い手の目にも止まりやすいので、売却自体が有利に働きますからね。
空き家の管理が非常に大事ということは理解されたことと思います。

 

都会の仲介業者にも媒介依頼する

 

地方の空き家を売却する際には、都会の仲介業者にも媒介依頼することです。通常は、物件のある地域の不動産業者に売却を依頼するものですが、あえて都会の業者に依頼してみましょう。

 

最近では、若年層のみならずシニア層でも地方移住が流行っています。都会の喧騒から逃れて、田舎でのんびりと暮らそうという人たちが増えてきているのです。

 

この流れは東京や大阪などの一極集中を避けるためにもますます増えていくことが予想されます。こういう移住を希望している層にコンタクトするには、都会にある不動産業者にアプローチすることが必要になります。

 

田舎にある不動産業者では、積極的に都会の人たちにアプローチしてくれるとは思えません。田舎の不動産業者は地元の不動産事情は熟知していますが、地域外の人にアピールする術はほとんど持っていません。

 

昔ながらの仲介役を重視していて、新たな顧客層を見出すとか、売出し方法を変えてみるとかの変化には対応できないでいるのです。自社用のホームページも地元での検索需要はあるでしょうが、都会では全然通用していないでしょう。

 

つまり、購買見込み層と呼べるものは、その狭い地域に限られてしまうということです。これでは、とてもじゃありませんが、都市や他地域に訴求することはできません。

 

そこで必要なことは、売主さん自ら都会の不動産業者へ連絡して、仲介をお願いしてみることです。

 

その際、地元の特徴や優れた景観、暮らしやすさなどをどんどんアピールしてみましょう。(例えば、周囲は全て田んぼや畑なので、農業への転職や自給自足の暮らしを望んでいる人にお勧めです、など)

 

その地元に住んだ人でなくては分からない特徴などをどんどん訴えるのです。そうすることで、都会の生活に飽き飽きしている人のニーズに答えることができて成約にも繋がりやすくなります。

 

地元の業者と都会の業者の二つの業者へ「一般媒介」で依頼するのが一番ですが、「専任媒介」にするなら都会の業者の方がいいでしょう。
特に全国的に有名な観光地が近くにある地域は、都会の不動産業者と専任媒介契約を結ぶと良いです。


空き家の売却!まずは物件査定を依頼しよう

tohi


空き家を売却するには、まずは不動産業者に査定を依頼しましょう。
次は査定情報に基づいて売却を依頼する業者を選定することです。
できれば複数の業者に査定を出すことで正しい売り値をつけることができます。

ここでは管理人が選定した優良査定サイトを紹介しています。
査定サイトを上手に利用して一円でも高く空き家を売却してください。

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